RAP, CELIAPP : comment bâtir sa mise de fonds intelligemment en 2026
Quand on pense à l'achat d'une première propriété, la mise de fonds est souvent l'obstacle qui fait le plus peur. La bonne nouvelle, c'est que deux outils fiscaux — le REER via le Régime d'accession à la propriété (RAP) et le CELIAPP — permettent aujourd'hui de se constituer une mise de fonds substantielle, à l'abri de l'impôt. Voici comment ils fonctionnent et comment les combiner.
Le RAP : jusqu'à 60 000 $ de votre REER
Le Régime d'accession à la propriété permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER, sans impôt, pour l'achat ou la construction d'une première propriété. Ce plafond a été relevé de 35 000 $ à 60 000 $ il y a quelques années, ce qui a considérablement augmenté le pouvoir d'achat des premiers acheteurs qui cotisent depuis un moment.
Le hic, c'est que ce montant doit être remboursé dans votre REER sur une période de 15 ans, sans quoi la portion non remboursée s'ajoute à votre revenu imposable de l'année. Pour les retraits effectués entre 2026 et 2028, le premier remboursement n'est exigé qu'à partir de la cinquième année suivant le retrait, ce qui donne un peu de répit dans les premières années après l'achat, souvent les plus serrées financièrement.
Le CELIAPP : le meilleur des deux mondes
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété combine les avantages du REER et du CELI : vos cotisations (jusqu'à 8 000 $ par année, pour un maximum cumulatif de 40 000 $) sont déductibles d'impôt, et vos retraits pour l'achat d'une première propriété sont complètement libres d'impôt, contrairement au RAP qui doit être remboursé. C'est, à mon avis, l'outil le plus avantageux à utiliser en priorité si vous n'avez pas encore de propriété.
La combinaison gagnante
Le vrai potentiel apparaît quand on combine les deux. Un acheteur seul peut ainsi mobiliser jusqu'à 100 000 $ (60 000 $ RAP + 40 000 $ CELIAPP) en mise de fonds provenant de ses épargnes enregistrées, sans avoir à liquider d'autres placements. Pour un couple de premiers acheteurs, ce montant peut atteindre 200 000 $ à eux deux, un chiffre qui change complètement la donne dans plusieurs marchés du Québec, où le prix médian d'une maison unifamiliale tourne autour de 425 000 $ à 560 000 $ selon les régions.
Par où commencer
Si vous prévoyez acheter dans les 2 à 3 prochaines années, le meilleur réflexe est d'ouvrir un CELIAPP dès maintenant, même avec de petits montants : les droits de cotisation inutilisés se reportent, jusqu'à concurrence de 8 000 $ par année. Si vous avez déjà des sommes importantes dans un REER, il peut être avantageux de les laisser fructifier en vue d'un retrait RAP au moment de l'achat, plutôt que de les décaisser prématurément.
Chaque situation est différente : votre horizon d'achat, votre tranche d'imposition et vos autres priorités d'épargne influencent la meilleure stratégie pour vous. Je peux vous aider à faire les calculs et à bâtir un plan de mise de fonds réaliste, adapté à votre projet.
N'hésitez pas à me contacter pour en discuter — c'est avec plaisir que je regarde votre situation avec vous, sans frais.